¿Puede la comunidad de vecinos impedir el alquiler de una vivienda vacacional?
Cuando decidimos convertir alguna de nuestras propiedades en vivienda vacacional nos surgen algunas dudas. Entre las incógnitas que suele solucionar el equipo de HomeForGuest a los clientes está la de si una comunidad de vecinos puede obstaculizar los propósitos. Se debe a que existen algunas comunidades que pueden tener alguna discrepancia con que en su entorno se establezca un piso turístico.
Para aclarar esta situación hay que señalar que con anterioridad no existía una legislación específica en materia de viviendas vacacionales. Por lo tanto, se regían por la normativa comunitaria, es decir, es la comunidad autónoma de cada región de España la que establece los parámetros por los que se organizan esta modalidad de alojamientos.
El alquiler vacacional y su regulación
Todavía hay que actuar según la normativa de la comunidad, pero desde la aprobación del Real Decreto Ley 7/ 2019, del 1 de marzo de 2019, las comunidades de propietarios “pueden limitar o condicionar la actividad de alquiler turístico en pisos, mediante el acuerdo favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios”. En Cataluña esta cifra es superior, puesto que se exige “la mayoría de 4/5 o la conformidad del 80 % de sus propietarios”. Después de que se realice la votación, si se decide limitar o prohibir la actividad hay que inscribir el acuerdo en el Registro de la propiedad.
Por ahora, no hay una solución única para esta situación, pues en este sector existe la creencia de que las Comunidades de Propietarios solo pueden limitar la actividad, pero no prohibir si un motivo muy justificado. Por ejemplo, que la explotación de la vivienda fuera considerada una actividad molesta y altera las actividades rutinarias y cotidianas de la comunidad de vecinos.
¿Es legal que una comunidad de propietarios prohíba el alquiler vacacional de una vivienda?
La legalidad de que una comunidad de propietarios prohíba el alquiler vacacional de una vivienda en su edificio o conjunto de propiedades depende de la legislación de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad y de las regulaciones internas de la propia comunidad de propietarios.
En España, la regulación de los alquileres vacacionales ha experimentado cambios en los últimos años, y las comunidades autónomas tienen competencias para regular esta cuestión de manera diferente. Por lo que hay que tener en cuenta los siguientes puntos:
– Legislación autonómica: En algunas comunidades autónomas, como Cataluña y las Islas Baleares, es posible que se requiera una autorización específica para llevar a cabo el alquiler vacacional, y las comunidades de propietarios pueden tener un margen de maniobra limitado para prohibirlo por completo.
– Normas internas de la comunidad: Las comunidades de propietarios tienen la capacidad de establecer sus propias normas internas (conocidas como “estatutos” o “reglamentos de régimen interior”), que pueden incluir disposiciones relacionadas con el uso de las viviendas, incluyendo la prohibición o restricción del alquiler vacacional. Sin embargo, estas normas deben estar dentro de los límites de la ley y no pueden contravenir la legislación autonómica aplicable.
– Derechos de los propietarios: Los propietarios tienen derechos legales sobre sus propiedades, y cualquier restricción impuesta por una comunidad de propietarios debe respetar esos derechos.
En resumen, la legalidad de que una comunidad de propietarios prohíba el alquiler vacacional de una vivienda en España puede variar según la legislación autonómica y las normas internas de la comunidad.
¿Cuáles son los requisitos legales para poder alquilar una vivienda vacacional en una comunidad de propietarios?
Los requisitos legales para poder alquilar una vivienda vacacional en una comunidad de propietarios en España varía en función de la comunidad autónoma y la legislación específica que rige en esa región. No obstante, estas son algunas pautas generales de los requisitos comunes que se suelen aplicar en muchas comunidades autónomas:
– Autorización administrativa: Esto puede implicar la obtención de un número de registro o licencia turística.
– Normativa de uso turístico: Se debe cumplir con las normativas específicas que regulan los alquileres turísticos en tu comunidad autónoma. Estas regulaciones pueden incluir requisitos relacionados con la calidad de la vivienda, la seguridad, la limpieza, etc.
– Seguro de responsabilidad civil: Es posible que debas contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños que puedan surgir durante la estancia de los huéspedes.
– Normas de convivencia y ruido: Debes asegurarte de que tus huéspedes respeten las normas de convivencia y no causen molestias a los vecinos.
– Pago de impuestos: Debes cumplir con tus obligaciones fiscales, como el pago de impuestos relacionados con el alquiler turístico, como el Impuesto sobre Estancias Turísticas o el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
– Informar a la comunidad de propietarios: En muchos casos, se requiere que informes a la comunidad de propietarios sobre tus actividades de alquiler vacacional y que obtengas su aprobación o consentimiento, especialmente si las normas internas de la comunidad lo exigen.
– Responsabilidad legal y civil: Se requiere asumir la responsabilidad legal y civil de cualquier problema que pueda surgir durante la estancia de los huéspedes, como daños a la propiedad o lesiones.
– Registro de huéspedes: Algunas comunidades autónomas pueden requerir que registres a los huéspedes ante las autoridades locales, proporcionando información sobre su estancia.
Las regulaciones específicas pueden variar según la ubicación, por lo que es fundamental consultar con las autoridades locales y obtener asesoramiento legal para asegurarte de cumplir con todos los requisitos legales aplicables en tu área. Además, es importante revisar y respetar las normas internas de la comunidad de propietarios en la que se encuentra la vivienda, ya que estas normas pueden variar de un edificio a otro.
¿Existen excepciones o situaciones en las que una comunidad de propietarios no pueda prohibir el alquiler vacacional de una vivienda?
En España, las comunidades de propietarios generalmente tienen la facultad de regular o incluso prohibir el alquiler vacacional de una vivienda en su edificio o conjunto de propiedades, de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, existen algunas excepciones o situaciones en las que una comunidad de propietarios podría no tener la autoridad para prohibir el alquiler vacacional, o donde dicha prohibición podría ser considerada inválida. Estas son algunas de las excepciones:
– Normas autonómicas: Algunas comunidades autónomas en España, como Cataluña y las Islas Baleares, han promulgado leyes específicas que regulan los alquileres turísticos. Estas leyes pueden establecer condiciones y requisitos para el ejercicio del alquiler vacacional. En algunas ocasiones, estas leyes pueden restringir la capacidad de una comunidad de propietarios para prohibirlo de manera absoluta.
– Uso previo: Si una vivienda ha estado siendo utilizada con fines turísticos de manera continua antes de que la comunidad de propietarios implementara una prohibición, es posible que un tribunal considere que los propietarios que han estado alquilando su propiedad tienen derechos adquiridos y que la prohibición no se puede aplicar retroactivamente a ellos.
– Normas de la comunidad: Las normas internas de la comunidad de propietarios deben ser razonables y proporcionadas. Si la prohibición del alquiler vacacional se considera excesivamente restrictiva o discriminatoria, un tribunal podría considerarla inválida.
– Decisiones tomadas de manera inadecuada: Si la decisión de prohibir el alquiler vacacional no se tomó de acuerdo con los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal o los estatutos de la comunidad, podría ser impugnada y declarada inválida.
– Cambio en la legislación: Si la legislación cambia y permite el alquiler vacacional en ciertas circunstancias o establece condiciones específicas, es posible que una comunidad de propietarios no pueda mantener una prohibición que viole la nueva legislación.
Es importante destacar que la legalidad de una prohibición específica de alquiler vacacional en una comunidad de propietarios puede ser un tema complejo y dependerá de las circunstancias individuales, así como de la legislación autonómica y nacional en vigor en ese momento. Si tienes preguntas o inquietudes sobre la prohibición del alquiler vacacional en tu comunidad de propietarios, te recomendamos que consultes a un abogado especializado en derecho inmobiliario y comunitario, quien podrá brindarte orientación específica en función de tu situación.
En el equipo de HomeForGuest son especialistas en la gestión de viviendas vacacionales. Si deseas más información o una atención más personalizada puede contactar vía e-mail o telefónicamente.