Si tienes una propiedad turística en España —o estás pensando en invertir en una—, ya sabrás que el alquiler vacacional puede darte muy buenos resultados. Ahora bien, también implica una parte fiscal que a veces se hace cuesta arriba. Y si no se gestiona bien, puede traerte más de un susto.
En HomeForGuest trabajamos con propietarios como tú: personas que quieren rentabilizar su inversión sin complicaciones. Por eso hemos preparado esta guía clara y directa, para que entiendas cómo funciona la fiscalidad del alquiler turístico en España, qué gastos puedes deducir legalmente y cómo sacarle el máximo partido sin tener que convertirte en contable.
1. ¿Cómo Afecta la AEAT a los Alquileres Turísticos? La Clave de la Clasificación Fiscal
Lo primero que hay que tener claro es cómo clasifica Hacienda tu actividad: si la considera un simple alquiler o una actividad económica. Esta distinción lo cambia todo, desde los impuestos que tienes que pagar hasta las deducciones que puedes aplicar.
Rendimientos del Capital Inmobiliario (RCI)
Esta opción se aplica cuando alquilas tu vivienda sin ofrecer servicios parecidos a los de un hotel. Es decir, si lo único que haces es entregar la vivienda limpia, con ropa de cama limpia, y encargarte del mantenimiento básico, estarías dentro de esta categoría.
¿Qué implica esta clasificación?
- En el IRPF tributas por los ingresos netos, sin poder aplicar la reducción del 60%.
- No se aplica IVA.
- Puede que tengas que darte de alta en el IAE (epígrafe 861.1), aunque muchos casos están exentos.
- Cuando la vivienda está vacía, Hacienda entiende que la estás disfrutando tú, así que te hace imputar una renta proporcional.
Rendimientos de Actividades Económicas (RAE)
Aquí entran los casos donde se ofrecen servicios más completos, parecidos a los de un hotel: recepción, limpieza regular durante la estancia, cambio frecuente de sábanas, desayunos, lavandería, etc. También entra en esta categoría si tienes una persona contratada a jornada completa para gestionar la vivienda.
¿Qué implica?
- Tributas como actividad económica en el IRPF.
- Debes aplicar un 10% de IVA a los clientes y presentar declaraciones trimestrales y anuales.
- Alta obligatoria en el IAE (epígrafe 685), aunque solo pagas si facturas más de un millón al año.
- Puede ser necesario darse de alta como autónomo.
En HomeForGuest te ayudamos a identificar cuál de las dos categorías te corresponde y a organizar todo para que estés tranquilo y bien cubierto.
2. ¿Qué Gastos Son Deducibles en el Alquiler Vacacional
Aquí está la parte que más interesa a muchos propietarios: qué puedes deducir para pagar menos impuestos. Lo fundamental es tener bien guardadas las facturas y justificantes, a tu nombre y con la dirección del inmueble.
Los gastos más comunes que puedes deducir son:
- Mantenimiento y reparaciones: Pintura, fontanería, arreglos de electrodomésticos, etc. Las mejoras que aumentan el valor del inmueble no son deducibles directamente, pero se pueden amortizar.
- Suministros: Luz, agua, internet, gas… incluso plataformas de streaming si están incluidas en la estancia.
- Comisiones y gestión: Todo lo que pagas a plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, y los honorarios de empresas de gestión como HomeForGuest.
- Hipoteca y seguros: Puedes deducir los intereses (no el capital) y los seguros de la vivienda o de responsabilidad civil.
- Impuestos y comunidad: IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, limpieza de zonas comunes, etc.
- Amortización: Se puede amortizar tanto el inmueble como el mobiliario y los electrodomésticos, siguiendo los porcentajes permitidos por ley.
- Publicidad: Desde campañas digitales hasta promociones en redes sociales o portales especializados.
- Servicios profesionales: Abogados, asesoría fiscal, limpieza profesional, mantenimiento, etc.
- Otros gastos: Viajes para supervisar la vivienda, teléfono, uso de oficina si la utilizas exclusivamente para gestionar el alquiler…
En HomeForGuest nos encargamos de ayudarte a identificar todos estos gastos y a clasificarlos bien para que no se te escape ninguna deducción.
3. Cómo Sacar el Máximo Partido a las Deducciones Fiscales
Si estás en el régimen de RCI, hay una regla muy importante: solo puedes deducir gastos por los días que la vivienda ha estado realmente alquilada.
Por ejemplo, si tu vivienda se alquiló 180 días en un año (la mitad), solo podrás deducir el 50 % del IBI, los seguros, los suministros o la amortización.
Eso sí, hay gastos que sí se pueden deducir al 100%, como:
- Las comisiones de Airbnb o Booking.
- Los servicios de limpieza después de una reserva concreta.
- La publicidad relacionada directamente con los periodos alquilados.
Si tributas como RAE, puedes deducir el 100 % de los gastos afectos a la actividad, siempre que tengas todo bien justificado.
En HomeForGuest llevamos este control por ti, para que puedas olvidarte del papeleo y estar seguro de que estás aplicando cada deducción como corresponde.
4. Modelo 238: Lo Que Hacienda Ya Sabe de Ti
Desde 2024, las plataformas de alquiler vacacional están obligadas a informar directamente a Hacienda mediante el Modelo 238. Ahí figuran tus datos, los ingresos que has generado, los días que tu vivienda ha estado alquilada, etc.
Por eso es tan importante que tu declaración coincida al 100 % con lo que declaran estas plataformas. Si no, Hacienda puede detectar discrepancias y abrir una inspección.
Además:
- Si la propiedad tiene varios titulares, cada uno debe declarar su parte proporcional.
- Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones adicionales, como por mejoras energéticas o accesibilidad. Merece la pena revisarlo.
Desde HomeForGuest revisamos esta información y nos aseguramos de que todo cuadre bien. Así evitamos sustos, sanciones o revisiones inesperadas.
5. ¿Qué Pasa Si No Declaras Correctamente?
Los errores o el olvido al declarar tus ingresos pueden salirte caros. Las sanciones van desde el 50 % al 150 % de lo que no declaraste, y se le suman intereses y recargos.
También existen multas importantes por no cumplir con las normativas locales, como licencias, requisitos de calidad o número máximo de días alquilados. Estas pueden superar los 30.000 €.
Y esto no es todo. Cada vez hay más vigilancia sobre este tipo de alquileres. Hacienda cruza datos con bancos, plataformas y catastro, y algunas ciudades están poniendo nuevas restricciones o impuestos. Es un entorno que cambia rápido.
Por eso en HomeForGuest te ayudamos a estar siempre al día y con todo en orden, para que tu propiedad siga generando ingresos sin darte dolores de cabeza.
Tu inversión merece estar bien cuidada
Llevar un alquiler vacacional de forma rentable va mucho más allá de conseguir reservas. La parte fiscal marca una diferencia enorme en lo que realmente ganas al final del año.
En HomeForGuest te ofrecemos un acompañamiento completo, no solo con la operativa diaria de tu alquiler, sino también con la gestión fiscal. Nos encargamos de:
✔ Clasificar correctamente tu actividad (RCI o RAE)
✔ Detectar y aplicar todas las deducciones que te corresponden
✔ Calcular prorrateos y amortizaciones
✔ Gestionar la imputación de renta por días no alquilados
✔ Presentar todos los modelos fiscales
✔ Reconciliar los datos del Modelo 238 con tus declaraciones
✔ Mantenerte informado de cambios fiscales y legales
¿Te gustaría saber si Hacienda te debe dinero o si estás pagando de más? Haz un cálculo gratuito con nuestro equipo y sal de dudas.
Contacta con HomeForGuest y deja en nuestras manos toda la parte fiscal de tu alquiler. Así tú solo te ocupas de disfrutar de tu inversión.
Y tú, ¿cómo estás gestionando la fiscalidad de tu vivienda vacacional
¿Te resulta fácil llevar el control tú mismo? ¿Has tenido alguna experiencia buena o complicada con Hacienda o con las deducciones? Cuéntanos tu caso o tus dudas: estamos aquí para ayudarte.